Los arrendamientos urbanos tras la Ley 4/2013. Parte III

5º.- Libertad de pacto para actualizar la renta (Art. 18).

Supone un cambio sustancial pues permite desde el primer momento fijar el porcentaje o sistema de actualización de la renta, aplicándose el IPC general solamente en defecto de pacto.

6º.- Resolución del contrato de arrendamiento vía Registro de la Propiedad (Art. 27.4).

Volvemos con el Registro de la Propiedad. El precepto es incomprensible. En principio, en aquellos casos en los que el contrato de arrendamiento se haya inscrito y recoja esta opción, el arrendador si deja de pagársele la renta, previo requerimiento hecho por el Juez o por Notario, podrá resolver el contrato de arrendamiento si el arrendatario no contesta en el plazo de diez días.

El legislador ni tan siquiera otorga a estos documentos la categoría de títulos ejecutivos que permitan luego instar el lanzamiento judicialmente a través de su ejecución, por lo que si el arrendatario no abandona el inmueble voluntariamente el requerimiento no habrá tenido ningún efecto. Por otro lado, no recoge nuestra legislación procesal ningún procedimiento que permita instar este tipo de requerimiento.

7º.- Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Hay que esperar al Real Decreto que regule el funcionamiento y organización de este Registro, pues en muchas ocasiones disposiciones como ésta quedan en un mero deseo de imposible aplicación. La idea es buena, no obstante resulta imprescindible que su funcionamiento sea ágil y sencillo lo que no va a ser fácil ante la necesidad de cumplir la legislación sobre protección de datos.

8º.- Por último, en cuanto a los aspectos procesales de la Reforma, pues también afecta a la LEC 1/2000 de 7 de enero, lo más destacable es el hecho de vincular el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario Judicial dictará decreto dando por terminado el juicio. Es decir, hasta ahora el requerimiento que acompaña al decreto de admisión a trámite de la demanda fijaba la fecha del lanzamiento siempre con posterioridad a la Vista a celebrar en caso de formularse oposición. Si tenemos en cuenta que en la mayoría de este tipo de procedimientos el demandado no formula oposición, pues el impago de la renta escasa justificación tiene, el arrendador tenía que esperar a que transcurriese un plazo considerable de tiempo para recuperar la posesión del inmueble aún cuando no se celebrase la Vista al no haberse formulado oposición alguna.

Este aspecto de la reforma que se recoge en el art. 440.3 de la LEC obliga a pequeñas modificaciones en distintos preceptos de la Ley rituaria, sin perjuicio de que se haya aprovechado aquella para corregir determinadas lagunas que dejó la anterior como eran, entre otras, que el decreto que da por terminado el juicio por falta de oposición no contuviese ni la imposición de costas ni las rentas que se devengaran con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca. Concretamente los artículos que se ven afectados de la LEC son los siguientes: arts. 22.4; 164; 220.2; 549.3 y 703.1.