Continuación de Parte I:
Centrándonos solo en algunos de los aspectos relevantes de la Ley 4/2013, podemos comentar:
1º.- El plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda ha pasado de cinco a tres años, del mismo modo que la prórroga posterior sólo será anual frente a los tres años anteriores (Arts. 9 y 10).
El cambio es positivo pues cuanto menos sean las limitaciones a las facultades dispositivas de la propiedad, mayores serán las posibilidades de que se incremente el mercado del alquiler en España.
El propietario en general es consciente de que tener un buen inquilino que paga regularmente la renta es un tesoro, por lo que con toda seguridad no tendrá inconveniente alguno en prorrogar el contrato o firmar uno nuevo con iguales condiciones.
2º.- El arrendatario podrá desistir del contrato pasados seis meses con una simple comunicación con treinta días de antelación, pudiendo pactarse en el contratos para estos casos una indemnización igual a un mes por año que falte por cumplir.
No deja de ser una compensación a la reducción temporal del contrato que va a provocar una cierta inseguridad en los propietarios, pero que sin embargo la práctica diaria nos la muestra como positiva. Hasta ahora lamentablemente cuando un arrendatario decidía resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda, las posibilidades de que la propiedad obtuviese una indemnización superior a la ahora regulada eran ciertamente escasas, por lo que el procedimiento judicial podía devenir más costoso que la cantidad finalmente cobrada.
Las Audiencias Provinciales han venido siendo uniformes en el sentido de conceder a los arrendadores en estos supuestos, una indemnización por los daños y perjuicios realmente ocasionados, nunca desde luego por la totalidad del plazo de duración del contrato que restaba, por lo que amparándose en la indemnización que recogía el texto anterior del artículo 11 para los contratos de duración superior a cinco años, la venían fijando finalmente en una cantidad igual a un mes por año que restara por cumplir, es decir, igual a la que ahora se recoge.
3º.- Efectos de la falta de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (Art. 13).
Es el aspecto más incomprensible de la reforma y que nos muestra a un legislador alejado de la realidad social. El intento de fomentar el uso del Registro de la Propiedad, no justifica que sea en perjuicio de los contratos de arrendamiento que hasta ahora podían perfectamente acceder al Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el art. 2.5º de la Ley Hipotecaria.
Los grandes perjudicados van a ser los arrendatarios, pues de no inscribir su contrato en el Registro, éste quedará resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, por una ejecución hipotecaria o el ejercicio de un derecho de opción de compra.
Hay que ser conscientes de que en la inmensa mayoría de los casos la inscripción de la hipoteca va a ser anterior al contrato de arrendamiento y en caso de que no sea así el propietario va a ver limitada con toda seguridad su posibilidades de hipotecar el inmueble.
Es decir, el arrendador no va a tener ningún interés en inscribir y el arrendatario medio, ni va a ser consciente de los efectos de la falta de inscripción y ni desde luego va a querer incurrir en ningún tipo de nuevo gasto.
4º.- Posibilidad de pactar, durante un plazo determinado, que el pago de la renta se sustituya por la ejecución de determinadas obras (Art. 17.5).
Son los periodos de carencia que ya recogían muchos contratos, sobretodo en el caso de locales de negocio. Sin embargo, los problemas que puede provocar este tipo de pactos son muchos, por lo que no tengo claro que resulte recomendable su inclusión. De este modo, podemos preguntarnos qué procedimiento habrá que seguir en el caso de que el arrendatario no cumpla con lo pactado o lo cumpla indebidamente.
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